Wil jij ook je verwarmingskosten laten nakijken?
In mei 2023 werd onze klant onaangenaam verrast door een afrekening voor aardgas van maar liefst €5124 voor een appartement in Antwerpen.
De eigenaar gebruikt de woning niet voor zichzelf, maar verhuurt ze aan toeristen. Het appartement is dan ook niet voltijds in gebruik en de eigenaar zou altijd aandacht hebben gehad voor de instelling op de thermostaatkranen.
Hoe kon dit gebeuren? Havacman nam de zaak onder de loep.
Situatiebeschrijving
Het gaat om een ouder appartementsgebouw (van vóór 1950) met vijf appartementen en een recent gerenoveerde stookplaats die voorzien is van een condenserende ketel. Deze ketel dient enkel voor de centrale verwarming (CV). Elk appartement heeft een eigen elektrische boiler voor sanitair warm water. De syndicus beheert de gemeenschappelijke zaken, en een professioneel bedrijf voert de kostenverdeling voor het gasverbruik uit.
Na overleg met de syndicus en het opvragen van de gasfacturen en rekenbladen voor kostenverdeling van de afgelopen vier jaar, kwamen we tot de volgende bevindingen:
1. Constant gasverbruik: Het totale gasverbruik van het gebouw bleef de afgelopen vier jaar vrij constant, met een gemiddeld verbruik van 54.000 kWh per jaar. Dit komt neer op bijna 11.000 kWh per appartement (gemiddeld), wat niet abnormaal is.
2. Merkwaardige evolutie van het aandeel in het verbruik: Het aandeel van onze klant in het totale verbruik is echter op merkwaardige wijze geëvolueerd:
• 2020: 23%
• 2021: 37%
• 2022: 42%
• 2023: 50%
Ondertussen daalde het aandeel van de andere appartementen sterk, waarbij het verbruik van het appartement in het midden van het gebouw daalde van 16% in 2020 naar slechts 3% in 2023.
3. Stijgende gasprijzen: Tegelijkertijd stegen de gasprijzen aanzienlijk:
• 2021: €0,04/kWh
• 2022: €0,13/kWh
• 2023: €0,18/kWh
De prijs van gas in 2023 was bijna vijf keer hoger dan in 2021. Deze stijging bleef grotendeels onzichtbaar voor onze klant, omdat de voorschotten gebaseerd waren op de afrekening van het voorgaande jaar.
4. Onverwachte afrekening: In mei 2023 kreeg onze klant plots te horen dat hij duizenden euro’s moest bijbetalen. Dit had niet alleen te maken met de gestegen gasprijs, maar vooral met het verhoogde aandeel in het totale verbruik.
Wat ging er fout?
Het meest opmerkelijke aan deze situatie is de vraag: Hoe kan het aandeel in het totale verbruik van onze klant stijgen van een kwart naar de helft, terwijl andere bewoners hun verbruik terugbrachten tot bijna nul?
Het antwoord ligt in thermodynamica, bouwfysica en een fout verdeelsysteem voor de energiekosten.
In het gebouw van onze klant wordt de verdeling van het gasverbruik bepaald door meetapparaten die op de radiatoren zijn geplaatst.
Deze apparaatjes, die vaak de indruk wekken heel nauwkeurig te meten, zijn echter verre van precies. Ze dienen enkel als basis voor een verdeelsleutel om het totale verbruik over de appartementen te verdelen.
Maar, de manier waarop dit gebeurde in dit gebouw was allesbehalve eerlijk.
Problemen met het huidige verdeelsysteem
De huidige kostenverdeling in dit gebouw is gebaseerd op 100% meting van de radiatoren, zonder rekening te houden met andere factoren zoals warmteverliezen in de stookplaats en de verdeelleidingen.
Bovendien hebben appartementen in het midden van het gebouw baat bij de warmte van hun buren. Door simpelweg hun thermostaat lager te zetten dan die van de buren, profiteren zij van gratis verwarming.
Een eerlijke verdeling zou een combinatie moeten zijn van een vast en een variabel deel. Vaak wordt 20-40% van het totale verbruik gelijk verdeeld over alle appartementen, terwijl de rest op basis van de metertjes wordt verdeeld.
Onze klant leek de enige te zijn in het gebouw die onbewust was van de oneerlijke verdeling. De andere bewoners hebben wellicht hun thermostaatstrategie aangepast, terwijl onze klant bleef betalen voor een steeds groter aandeel van het totale verbruik.
Wat nu?
Het is belangrijk om dit verdeelsysteem te bespreken met de mede-eigenaars in de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars). Samen kan gezocht worden naar een eerlijkere manier om de energiekosten te verdelen, waarbij iedereen zijn eerlijke deel betaalt.
Heb je zelf te maken met een gelijkaardige situatie? Havacman kan je helpen! Neem contact met ons op voor advies over kostenverdeling en energieoptimalisatie in appartementsgebouwen.
